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城市更新:建筑企業增長見頂的解藥
來源: | 作者:陳雨婷 和君咨詢建筑事業部咨詢師 | 發布時間: 2023-07-22 | 167 次瀏覽 | 分享到:
2021 年,城市更新被提升到戰略發展高度,其承擔著保障民生、促進城市建設轉型升級、擴大內需的重要角色。對建企而言,城市更新業務可謂一劑良藥,既有望緩解建筑行業市場規模增長見頂的現狀,也為建筑企業建設 “投建營一體化” 能力提供了發展契機。在實踐中,建企可通過工程總承包、投資城市更新項目、參與項目運營等方式進入城市更新領域,在存量市場中尋求增長。


城市更新概念介紹

城市更新主要是在老城區推進以老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村等 “三區一村” 改造,本質是進行小規模、漸進式地有機更新和微改造,意在加強修繕改造,補齊城市短板,注重提升功能。根據對既有建筑改造力度的不同,城市更新項目可分為綜合整治、功能改變、拆建新建類。

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△ 各類城市更新項目特點
城市更新項目實施模式主要包括政府主導、市場主導、多元合作模式。

政府主導模式項目的資金主要來自財政資金、專項債等,采用該類模式的項目以公益性較強、具有特殊意圖的連片項目、拆除重建類項目為主。市場主導模式的項目資金主要來自開發商自主融資或權利人資金,采用該類模式的項目以權利人自改、拆除重建、具有商業開發性質類項目為主。多元合作模式通常采用多主體以股權合作或者是成立合資公司的方式,推進城市更新,通過政府和市場分管不同流程,有利于發揮各自優勢。

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△ 城市更新實施模式的特點

各模式中的市場主體以房地產開發企業為主,城投平臺和建筑企業也參與城市更新項目,部分項目與房企共同合作共建。城市更新項目管理涉及運營業務,包括商業地產運營、城市運營等,該類業務是房企的競爭優勢,因此成為房企爭相競爭的業務領域。以廣東省部分典型城市為例,地產企業在城市更新中的參與面積占比均值超過 60%。


多重利好因素助推城市更新發展

政策端、需求端、供給端等多種利好因素助推城市更新業務,未來城市更新業務將迎來廣泛發展。


第一,政策支持城市更新業務發展,并強調將城市更新作為擴大國內需求的手段之一。2019 年中央經濟工作會議首次提出城市更新概念,強調要加大城市困難群眾住房保障工作,加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造。2021 年,城市更新被寫入政府工作報告和 “十四五” 規劃中,升級為戰略層面高度。2023 年政府工作報告中指出,要著力擴大國內需求,實施城市更新行動,由此看出,城市更新已被作為拉動我國內需的手段之一。

第二,需求端,提升居民生活保障、完善城市功能等訴求刺激了存量住房改善需求的增加。過去房屋建造在品質和標準上與現代房屋要求均存在較大差距,為保障民生安全、改善居民生活,多個政策文件均要求要落實城市更新行動,補齊基礎設施短板,完善城市功能。

第三,供給端,土地新增供給資源趨緊,疊加現有存量土地資源利用效率低,促使實施城市更新行動成為增加土地資源供給的方式之一。例如,在《深圳市住房建設規劃(2016-2020)》中提到,在規劃期內,通過新供應用地、城市更新項目等方式安排建設商品住房 35 萬套、3150 萬平方米,其中通過城市更新建設方式安排占比近 75% 。我國面臨土地資源需求大、但利用方式粗放的痛點,針對此問題,《全國國土規劃綱要(2016-2030 年)》中強調要推動低效用地再開發,包括以對棚戶區和城中村改造、城區老工業區搬遷改造為重點;堅持集中成片改造、局部改造、沿街改建相結合;分類開展城中村改造等措施;同時強調要嚴格管控新增建設用地。在土地供給緊張且利用效率低效的背景下,通過實施城市更新行動增加土地供給成為有效方式。

截至 2022 年底,全國共實施 6.5 萬個城市更新項目,總投資達 5.8 萬億,涉及既有建筑改造,老舊小區、老舊街區改造,城市生態修復,以及新城建等多種類型。根據浙商證券研究,預計城市更新 “十四五” 期間拉動投資規模 10-12 萬億以上,期間平均每年拉動投資規模 2-2.5 萬億以上。其中,老舊小區改造作為城市更新主要手段之一,國家 “十四五” 發展規劃明確,“十四五” 期間,完成 2000 年底前建成的 21.9 萬個城鎮老舊小區改造。


建企可涉足城市更新項目全環節

結合建企的核心能力以及建企實踐現狀,建企可參與城市更新項目的投融資、設計施工、運營等環節。


第一,通過工程總承包模式,布局城市更新項目的設計、施工環節。無論是綜合整治還是拆建重建,城市更新項目的主要環節基本都涵蓋房建和基建業務,這為建筑企業利用工程總承包能力參與設計、施工環節中提供了發展空間。在實踐中,部分央企簽訂的城市更新項目合同以總承包類項目合同為主。比如, 2022 年,中建二局二公司簽約南山智造(紅花嶺基地)城市更新項目(儀器)設計采購施工總承包項目;中國中冶中標滄州市中心城區城市更新項目五標段新華區城中村改造(北部片區)工程(房建領域項目)等。

第二,向價值鏈前端——投資環節延伸,投資城市更新項目,獲得項目收益或利用投資帶動工程建設業務發展。建筑施工企業為提升產業鏈一體化服務能力,開始向價值鏈上下游延伸,通過強化投資能力,拓展工程建設業務發展,優化資本結構。比如中國鐵建和洛陽瀍河區人民政府簽訂協議,由中國鐵建旗下的投資集團、鐵五院等會同洛陽誠助實業發展有限責任公司(當地國有地產企業)共同完成瀍河區舊城改造項目的投資建設。此外,建企也可通過認購或參與設立城市基金,借機鎖定工程項目獲得建安收益,分享后續收益。

第三,布局城市更新的運營領域,以運營收入平衡改造成本。部分建筑央國企涉及房地產開發投資業務,具備商業地產的運營能力,正在由 “城市建設商” 轉型為 “城市綜合開發運營商” ,而城市更新的部分項目與城市運營等息息相關,剛好為建筑企業的業務轉型提供了發展契機,助力建企轉型城市綜合開發項目的操盤者。但是相較于普通的住宅運營,無論是城市運營還是產業運營,其實現難度更高,對于企業的綜合運營能力、資源整合能力要求更強,因此建企布局此環節需合理評估風險和收益,審慎而行。


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